외국인등록번호가 없는 외국인은 부동산등기에 여권번호만 쓰면 되나

외국인등록번호가 없는 외국인이 국내 부동산등기를 준비할 때 여권번호를 그대로 등기용 식별번호로 적으면 된다고 생각해서는 안 된다. 관련 대통령령은 외국인등록을 하지 않은 외국인의 부동산등기용등록번호 부여신청과 등록증명서 교부 절차를 따로 정한다. 여권은 이 절차에서 신원을 확인하는 첨부자료와 연결된다.

여권과 부여받은 번호는 역할이 다르다

2026년 10월 16일 직접 읽은 등록번호 부여절차 규정 제12조와 제13조는 외국인등록을 하지 않은 외국인이 등기하려는 경우 출입국·외국인 관서의 해당 장에게 번호 부여를 신청하는 구조를 둔다. 신청서에는 등기할 부동산과 권리, 국적·성명·생년월일·주소 등에 관한 사항을 적도록 한다. 여권 또는 규정에서 정한 확인 여권사본 등은 신청서에 붙이는 자료다.

같은 규정 제14조는 번호를 부여한 후 등록대장에 기재하고 신청인에게 등록증명서를 교부하도록 정한다. 따라서 여권을 제시했다는 사실과 부동산등기용등록번호를 실제 부여받았다는 사실을 구분해야 한다. 신청서를 제출한 상태와 증명서를 받은 상태도 별도로 기록한다.

국내 번호가 없다는 가상의 상황

외국에 거주하는 A가 국내 부동산을 취득하면서 국내 외국인등록번호가 없다고 가정하자. 먼저 본인의 등록·거소신고 상태를 확인하고 등기를 맡은 담당자에게 어떤 번호를 사용할지 문의한다. 별도 부여신청 대상이라면 현행 접수기관과 필요한 신원서류를 확인하고 결과 증명서를 확보한다. 이 예는 모든 해외 거주자에게 동일한 번호를 새로 발급받으라는 뜻이 아니다.

준비표에는 국적과 신분 구분, 기존 식별번호 유무, 번호 부여신청 상태, 교부받은 증명서와 등기 대상의 일치 여부를 적는다. 이름 표기나 생년월일이 다른 서류 사이의 동일인 확인은 별도 문제가 될 수 있으므로 여권번호를 빈칸에 대신 넣어 불일치를 덮지 않는다.

한국의 외국인 부동산등기용등록번호 제도에 관한 일반적인 설명이다. 국내거소신고를 한 재외동포, 재외국민이나 외국법인의 번호를 같은 절차로 단정하지 않았다. 번호를 확보했다는 사실이 취득 허가·거래신고·세금과 등기신청 요건 전체를 충족했다는 뜻도 아니다. 신원 증빙과 식별번호, 취득에 필요한 다른 절차를 각각 확인한다.

출처와 확인일

• 법인아닌사단·재단 및 외국인 부동산등기용등록번호 규정 제12~15조 — 확인일 2026-10-16 KST