매도인의 기존 대출이 남은 집을 계약할 때 확인할 순서
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매도인의 기존 대출이 남아 있다는 사실만으로 계약을 피해야 하는 것은 아니다. 중요한 것은 현재 등기된 담보권이 무엇인지, 잔금일에 어떤 돈으로 어떻게 정리될지 순서를 확인하는 일이다.
등기부에서 근저당 현황부터 확인한다
계약 전 최신 등기부의 을구를 보고 근저당권자, 채권최고액, 접수 순서를 확인한다. 채권최고액은 실제 남은 대출원금과 같지 않을 수 있으므로 매도인이 설명하는 잔액과 등기상 금액을 한 숫자로 보지 않는다. 여러 근저당이 있다면 각각 말소 대상인지도 구분해 둔다.
잔금일 상환과 말소 순서를 묻는다
기존 대출을 잔금으로 상환한다면 매수인의 잔금이 어느 계좌로 어떻게 이동하고, 금융기관 상환 확인 뒤 말소서류가 언제 준비되는지 확인한다. 단순히 '잔금 때 없앤다'는 말보다 상환 주체와 법무 절차, 당일 확인 방법을 구체적으로 정리하는 편이 안전하다. 잔금 일부를 금융기관에 직접 지급하는 구조인지도 미리 협의할 수 있다.
특약에는 확인할 행동을 적는다
특약은 막연한 약속보다 잔금 지급과 근저당 말소의 관계를 명확히 남기는 데 의미가 있다. 어떤 담보권을 언제 정리할지, 말소에 필요한 서류가 준비되지 않았을 때 잔금 절차를 어떻게 할지 당사자와 중개사, 법무사에게 확인한다. 실제 문구는 거래 구조에 맞게 조정해야 하며 임의의 표준문구를 그대로 쓰지 않는 편이 좋다.
잔금 직전 등기 변동을 다시 본다
계약 당시 등기부가 깨끗하게 정리될 예정이더라도 잔금일까지 새 권리가 생길 가능성을 배제할 수 없다. 잔금 직전 최신 등기부를 다시 확인해 새로운 근저당, 압류나 가압류 등 변동이 없는지 살핀다. 처음 확인한 등기부와 달라졌다면 원인을 확인한 뒤 지급 순서를 다시 정하는 것이 필요하다.