미등기 증축 흔적이 있는 아파트에서 자금계획 전에 볼 서류
발행
발코니를 방으로 넓혔거나 복층 공간을 만든 흔적이 있는데 건축물대장에는 변화가 없다면, 매수 후 원상복구나 이행강제금 문제가 생길 수 있다. 공사 상태를 보기 전에 어떤 부분이 허가나 신고 대상이었는지 문서로 범위를 좁힌다.
건축물대장과 평면도를 나란히 놓는다
건축물대장의 전용면적, 층수, 용도와 분양 당시 평면도를 현재 구조에 대조한다. 발코니 확장처럼 적법하게 처리된 공사도 있으므로 단순히 벽 위치가 다르다는 이유로 위반이라고 단정하지 않는다.
집합건축물대장에 위반건축물 표기가 있는지 보고, 표기가 없더라도 공사 관련 행정 기록을 관할 행정기관에 문의한다. 매도인이 제출한 허가서나 신고필증은 주소와 동·호수가 맞는지 확인한다.
현장에서는 공사의 흔적을 찾는다
바닥 높이 차이, 외벽 재료, 창호 바깥선, 배관이 지나간 자리를 살핀다. 천장 점검구를 열 수 있다면 구조체를 임의로 건드린 흔적이나 누수 자국이 있는지도 확인한다.
관리사무소에 공사 신청서, 승강기 사용 기록, 민원 접수 내역이 남아 있는지 묻는다. 이웃 세대의 같은 평면과 비교하면 원래 구조에서 달라진 부분을 찾기 쉽다.
원상복구비를 매수 비용에 넣는다
적법 여부가 분명하지 않다면 철거, 마감 복구, 설비 이전 비용을 항목별로 견적받는다. 공사 중 거주가 어려운 기간과 짐 보관비까지 더해야 실제 입주자금이 나온다.
매도인이 잔금 전에 복구하기로 했다면 완료 기준과 확인자를 특약에 적는다. 사진만 받지 말고 현장에서 마감과 설비 작동을 확인한 뒤 잔금을 처리한다.
담보 검토 전에는 숨기지 않는다
기존 담보를 유지하면서 추가자금을 마련하려는 경우 금융사는 공부상 면적과 현황, 선순위 잔액, 임차관계 등을 함께 볼 수 있다. 미등기 증축은 담보가치 판단이나 취급 조건에 영향을 줄 수 있으므로 상담 단계에서 관련 서류와 현장 사진을 정확히 제시한다.
후순위 검토 범위는 금융사와 담보 상태마다 다르며 선순위 채권최고액만으로 결정되지 않는다. 실제 대출잔액, 주택 평가기준, 필요한 복구비를 구분해 놓으면 수리비를 포함한 자금계획을 과장 없이 비교할 수 있다.